Osaka Üniversitesi’nden araştırmacılar, konut kiralarında mahalle algısının büyük etkiye sahip olduğunu ortaya koydu.
Konut kiraları genellikle binanın yaşı, sahip olduğu olanaklar ve bulunduğu konum gibi fiziksel faktörlere bağlı olarak değişkenlik gösteriyor. Ancak, benzer fiziksel özelliklere sahip iki konutun kira bedellerinin farklı olması, mahalle algısının da önemli bir rol oynadığını gösteriyor. Bu kapsamda, Osaka Metropolitan Üniversitesi’nden bir araştırma ekibi, mahalle algısını da içeren yeni bir analiz yöntemiyle konut kira fiyatlarını yüzde 73,92 doğruluk oranıyla tahmin etmeyi başardı.
Osaka Metropolitan Üniversitesi’nden İnsan Yaşamı ve Ekolojisi Fakültesi yüksek lisans öğrencisi Xiaorui Wang ve Prof. Dr. Daisuke Matsushita liderliğindeki ekip, Osaka’daki mevcut konut veri setlerine ek olarak mahallelerin fiziksel özelliklerini (gökyüzü, yeşil alanlar ve binalar) ve sokak görüntülerinin insanlar üzerinde bıraktığı izlenimleri (güvenlik, güzellik, depresiflik, canlılık, zenginlik ve sıkıcılık) makine öğrenimini kullanarak analiz etti. Geliştirilen genişletilmiş fiyatlandırma modeli, kiraların dağılımını yüzde 73,92 oranında açıklayarak, mahalle algısının kira fiyatları üzerindeki etkisini ortaya koydu.
Araştırmada, kira bedelleri üzerinde en güçlü etkiye sahip faktörlerin bina yaşı, daire büyüklüğü ve merkezi iş alanına uzaklık olduğu tespit edildi. Örneğin, binanın yaşı her yıl arttıkça kira yaklaşık yüzde 0,80 oranında azalırken, daire büyüklüğü her bir metrekare genişledikçe kira yüzde 0,42 artıyor. Öte yandan, merkezi iş alanına olan mesafe yüzde 1 arttığında kira yüzde 0,09 azalıyor. Bununla birlikte, sokak manzarası algısının da önemli bir faktör olduğu ortaya çıktı. Mahalledeki güvenlik, estetik, depresif olmama/ferah görünüm ve zenginlik algısı arttıkça kiralar da yükseliyor.
Araştırmada yalnızca dış çevre değil, iç mekan olanaklarının da kira bedeli üzerinde etkili olduğu tespit edildi. Özellikle asansör ve duş imkanı sunan konutların kira bedellerinde önemli bir artış gözlemlendi. Modelin genişletilmiş versiyonu, iç mekan olanaklarını da dahil ederek kira tahmininin doğruluğunu artırdı.
Mahalle algısı öne çıkıyor
Yapılan analizler, geleneksel kira tahmin modellerine ek olarak sokak görüntülerinden elde edilen mahalle algısının kira tahmininde daha güçlü bir değişken olduğunu gösterdi. Geleneksel faktörler kullanıldığında modelin doğruluk oranı yüzde 72,4 seviyesindeyken, fiziksel özellikler veya sokak algısı eklendiğinde bu oran sırasıyla yüzde 73,0 ve yüzde 73,7 seviyelerine ulaştı. Bu da mahalle algısının fiziksel özelliklerden daha büyük bir etkiye sahip olduğunu kanıtladı.
Bu araştırma, kentsel sürdürülebilirliği destekleyen konut politikalarının geliştirilmesine katkı sunuyor. Sonuç olarak, konut kiralarının yalnızca bina özellikleriyle değil, mahalle algısı ile de doğrudan ilişkili olduğu bu çalışma ile bir kez daha ortaya konuldu. Gelecekte, kentsel planlamacılar ve emlak geliştiricileri için mahalle algısının kira tahminlerindeki rolü daha da önem kazanabilir.
Kaynak: Science Direct
